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        長三角樓市松綁初顯效 市場期待政策組合拳
        來源:21世紀經濟報道 作者: 發表時間:05-16 10:32

        自“五一”假期以來,南京、杭州、合肥等地紛紛對樓市松綁,各類限制性政策密集退出,全面優化調整樓市政策。短期內,新政效應迅速傳遞到市場端,各地樓市涌現活躍氣氛,購房熱度上漲。

        分析人士指出,新政疊加效應下,樓市會有一定正向反饋,但能持續多久有待觀望。

        同策研究院研究總監宋紅衛指出,長三角區域占據了國內房地產市場四分之一以上的份額,不僅是房地產市場支撐力最強的都市圈之一,也是樓市的風向標。

        宋紅衛認為,今年長三角區域樓市下行壓力比較明顯,核心城市上海、杭州、蘇州、南京、無錫、常州均表現出不同的下行壓力。因此,長三角區域穩定樓市的任務艱巨且急迫。

        房企重倉長三角

        5月9日,杭州明確全面取消住房限購,并提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應等七條措施。

        5月10日,合肥市進一步優化調整樓市政策,涵蓋商品房“以舊換新”、優化調整新發放首套房貸款利率、優化限售政策、優化商品房搖號銷售政策、房票安置合肥全域流通、實施購房補貼等。5月14日,合肥肥西繼續深化系列新政,推出購房一次性補貼,擴大房票使用范圍,成為全國首個提出房票可買二手房的城市。

        南京更在“五一”假期前就開始試點“以舊換新”,“五一”后陸續出臺優化完善房地產相關政策舉措,深入開展存量房“以舊換新”活動,首批限額2000套房源。與此同時,南京在都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策、支持住宅品質改善提升等政策均進行了優化調整。

        “長三角這一輪樓市松綁,短期效果非常好。合肥市區一新盤開盤,上周末來看的人很多,現在首付、利率都下降了,剛需和改善的客戶來看的都很多?!焙戏誓稠椖恳幻脴I顧問在電話里表示,上周末盡管只有一個休息日,但由于該新盤正式實施認房不認貸、降首付等政策,吸引不少人前來咨詢新房情況。

        效果最明顯的莫過于杭州。5月14日,杭州宸岸印月開盤,成為了“5·9”新政后首個拼社保樓盤。這一項目由綠城集團開發,首次開盤推出141套房源,由于不限購,共有1008戶入圍搖號,其中普通家庭入圍最低社保為118個月。近期,杭州恰好有一大批新盤積極領取預售證,開發商都希望趁熱打鐵,加速去化。

        對于杭州樓市回暖會否對周邊市場產生負面影響,綠城集團相關人士對21世紀經濟報道記者表示,“浙江各個城市的購買力比較均衡。房價去泡沫化之后,炒房客逐漸消失,取而代之的是剛性改善需求的客戶。因此,周邊城市并不需要擔心杭州全面放開限購會產生強大的虹吸效應?!?/p>

        浙江縣域經濟發達,近年來,千億強縣不斷擴容。這些縣市在產業創新、市場開拓、人才引進等方面都展現出了強大的活力和潛力,同時也給樓市提供了新的需求。

        新政熱度能夠迅速蔓延,還源于此前房企在長三角的投資力度??藸柸鹧芯恐行囊环菅袌箫@示,2019年,長三角區域部分城市土拍持續火熱,長三角一體化發展戰略引發房企一波投資熱度。

        可以說,上一輪上升周期內,行業百強房企均有在長三角區域搶地的經歷。2019年4月29日,蘇州園區一周內樓板價接連被刷新,而中海地產經歷40輪競拍,以35.6億元總價競得蘇州園區蘇園土掛(2019)02號地塊,樓面價為30287元/平方米,創下蘇州園區自規劃建設以來,土地樓面價首次超過3萬元的紀錄。

        與此同時,合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均采用了“限價加自持”的方式,但溢價率仍然高于全國平均值。南京多幅地塊在起拍后短時間內便達到限價,足以見得市場熱度和開發商拿地的信心。杭州、南京和寧波等城市皆出現多地塊競價上百輪,甚至有地塊達到300多輪。

        第三方機構最新數據顯示,2024年1~3月,長三角拿地投資前三名為濱江集團、招商蛇口、綠城中國,投資金額分別為114億元、88.99億元、66.67億元。

        樓市去庫存時代來臨

        2022年,房企投資力度大幅下滑,全年百強房企拿地總額同比下降近五成,近四成百強房企投資暫停。從各城市群拿地金額來看,長三角區域依然領跑全國。

        這也造成了長三角區域樓市去化問題迫切。

        以南京為例,當前南京新房庫存量約在6.8萬套。二手房庫存約在15萬套。過去12個月,南京新房的成交量超4萬套,算下來新房月均成交量約3600多套,去庫存壓力漸顯。

        同策研究院數據顯示,今年大部分房企戰略收縮明顯,還有投資能力的房企投資布局中心也在長三角。因此,長三角地區樓市政策調整的緊迫性更強。自去年下半年以來,長三角大部分城市基本完全取消了限制性政策。

        業內普遍認為,長三角此番大規模優化調整樓市調控政策,源于4月30日關于“去庫存”的政策表述?!叭齑妗睆膬煞矫婵勺鞒鼋庾x,一是,對房地產首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的要求;二是,自然資源部發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》,從土地供應源頭上,控制城市庫存。

        與此同時,樓市供地緊縮周期也開啟了。近日,自然資源部發文明確,商品住宅去化周期超36個月的城市,應暫停宅地供應。

        此間樓市的冷熱分化也進一步加劇。宋紅衛指出,政策進一步刺激的空間有限,調控的難度也在增加。未來在長三角區域可以看到進一步刺激樓市的政策出臺,創新性政策也會不斷推出,比如政策組合拳等。

        【責任編輯:柳生】

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